Đất vẫn vàng, nhưng tiền đã rời phố: Sự thật nhà mặt tiền Việt Nam cận Tết

 

Đất vẫn vàng, nhưng tiền đã rời phố: Sự thật nhà mặt tiền Việt Nam cận Tết

 

Thưa quý vị, có một cảnh rất lạ mà tôi nghĩ nhiều người trong chúng ta đã bắt gặp vào những ngày cận Tết. Phố thì vẫn sáng đèn, xe vẫn đông, người vẫn vội, nhưng những căn nhà mặt tiền lẽ ra phải “đẻ ra tiền” lại im thin thít. Cửa cuốn kéo kín. Biển cho thuê dán chồng lên biển thanh lý. Có nơi còn treo thêm tấm bảng “giảm sâu” như thể đang rao bán một món đồ… mà chủ vẫn không muốn bán. Và điều khiến người ta khó chịu nhất là: chuyện này xảy ra đúng lúc đáng lẽ ai cũng phải kiếm tiền nhiều nhất trong năm.

 

Nếu quý vị từng tin rằng “cứ có nhà mặt tiền là an toàn”, thì mấy ngày cuối năm hai nghìn không trăm hai mươi lăm có thể làm niềm tin đó khựng lại một nhịp. Bởi nhà mặt tiền, thứ từng được gọi là con gà đẻ trứng vàng, lại đang có biểu hiện… chán đẻ. Không phải vì phố vắng. Không phải vì người Việt hết mua sắm. Mà vì một thứ đang âm thầm thay đổi: dòng tiền đã đổi đường đi, nhưng rất nhiều người vẫn đứng nguyên ở lối cũ, chờ khách như chờ một thói quen quay lại.

 

Tôi kể quý vị nghe một câu chuyện nhỏ, nhưng không hề nhỏ. Một người quen của tôi, bán hàng hơn hai mươi năm, trước đây cứ đến tháng Chạp là chỉ lo không đủ người gói hàng. Vậy mà năm nay, chị ấy trả mặt bằng. Không phải vì ghét phố, cũng không phải vì chán bán. Chị chỉ nói một câu rất gọn: “Em bán vẫn có đơn, nhưng em không còn lời.” Nghe xong tôi mới thấy cái đáng sợ không nằm ở chữ “ế”. Cái đáng sợ nằm ở chỗ: bán được mà vẫn mệt, vẫn hụt hơi, vẫn thấy như đang chạy trên máy chạy bộ. Chạy thì có chạy, nhưng đứng yên một chỗ, và tiền thì bốc hơi.

 

Và thế là ta có một nghịch lý rất Việt Nam, rất quen, nhưng đến giờ vẫn khiến nhiều người ngỡ ngàng. Đất thì được hét giá như vàng ròng, nhưng mặt bằng lại trống như vỏ hộp. Chủ nhà thì nói bằng ngôn ngữ “đẳng cấp tài sản”. Người thuê thì nói bằng ngôn ngữ “doanh thu và chi phí”. Một bên giữ giá vì sợ mất mặt. Một bên rời đi vì sợ mất mạng… tài chính. Hai bên đều có lý của mình, chỉ có điều thị trường không vận hành bằng lý do. Thị trường vận hành bằng dòng tiền. Và khi dòng tiền rút đi, cái gì đứng yên sẽ lạnh.

 

Trong video hôm nay trên kênh Nghĩa Economic, tôi muốn cùng quý vị làm một việc rất cụ thể: giải ảo câu chuyện “phố đất vàng” đang đóng cửa hàng loạt. Nhưng chúng ta sẽ không dừng ở mức “tại kinh tế khó” hay “tại sức mua yếu”. Bởi nếu chỉ nói vậy, chúng ta mới nhìn thấy phần ngọn. Còn phần gốc nằm ở một cuộc đổi vai lớn: vai trò của nhà mặt tiền trong nền kinh tế số đang bị viết lại; mô hình bán lẻ đang bị phân tầng; và nhiều người đang mắc kẹt trong chiếc bẫy rất đắt tiền mang tên “giữ giá cho đẹp”.

Điều quan trọng là câu chuyện này không chỉ dành cho người đang bán hàng ngoài phố. Nó chạm vào cả người đang sở hữu nhà mặt tiền, người đang cho thuê, và cả những gia đình đang giữ tài sản theo kiểu “xưa nay vẫn vậy”. Nếu quý vị đang ở Việt Nam, quý vị nhìn thấy nó mỗi ngày. Nếu quý vị đang ở hải ngoại, quý vị có thể sẽ thấy nó quen theo một cách khác: rất nhiều thành phố trên thế giới đã trải qua giai đoạn “phố vẫn đó nhưng cửa hàng không còn như xưa”, chỉ là chúng ta đang bước vào đoạn đó muộn hơn, và bước vào với một niềm tin cũ còn rất mạnh.

 

Vậy rốt cuộc điều gì đang diễn ra phía sau những cánh cửa đóng kín? Vì sao có những nơi vẫn kín chỗ, còn phần lớn lại trống dài? Vì sao có người nhất quyết neo giá, trong khi người thuê tháo chạy? Và quan trọng nhất, nếu nhà mặt tiền không còn là bùa hộ mệnh, thì “đất vàng” bây giờ nằm ở đâu: nằm ở vị trí, hay nằm ở tư duy vận hành dòng tiền?

 

Chúng ta bắt đầu từ điều tưởng như đơn giản nhất: vì sao người ta đóng cửa ngay trước Tết, đúng lúc lẽ ra phải mở cửa để sống.

 

Nghịch lý lớn nhất của nhà phố hôm nay nằm ở một câu nghe rất chướng tai nhưng lại hoàn toàn đúng sự thật: giá tài sản thì vẫn cao, thậm chí được hét lên mỗi năm, nhưng dòng tiền kinh doanh thì đang lặng lẽ rút cạn. Nói cách khác, thứ được gọi là “đất vàng” đang vàng trên giấy tờ nhiều hơn là vàng trong túi người khai thác nó. Và chính nghịch lý này đang khiến rất nhiều người rơi vào trạng thái bối rối, thậm chí tức giận, vì họ cảm thấy mình đúng, nhưng thị trường lại không nghe.

 

Quý vị thử đặt một câu hỏi rất đời. Một căn nhà mặt tiền ở phố lớn, giá ba mươi đến bốn mươi tỷ đồng, cho thuê được tám mươi hay một trăm triệu mỗi tháng. Nghe qua thì tưởng là ngon. Nhưng nếu ngồi xuống tính lại một cách bình thản, thì lợi suất cho thuê mỗi năm chỉ loanh quanh vài phần trăm. Trong khi đó, người thuê phải gánh toàn bộ rủi ro kinh doanh, từ sức mua giảm, chi phí tăng, cho tới biến động hành vi tiêu dùng. Chủ nhà giữ được giá tài sản, nhưng người thuê thì kiệt sức. Và khi người thuê kiệt sức, dòng tiền biến mất, thì cái nhà đó chỉ còn lại một thứ rất đẹp nhưng rất lạnh: giá trị nằm yên.

 

Ở đây có một sự nhầm lẫn mà tôi thấy lặp đi lặp lại suốt nhiều năm. Chúng ta hay đánh đồng giá trị tài sản với khả năng tạo ra tiền. Nhưng trong kinh tế, hai thứ đó không phải lúc nào cũng đi cùng nhau. Một tài sản có thể rất đắt, nhưng nếu không tạo được dòng tiền tương xứng, thì nó chỉ là một khối tài sản bị đông cứng. Nó không nuôi sống ai cả, ngoài cảm giác an tâm của người sở hữu. Và cảm giác đó, xin lỗi quý vị, không trả được hóa đơn.

Lịch sử đã từng cho chúng ta một bài học rất rõ về chuyện này. Giai đoạn trước hai nghìn mười bốn, rất nhiều người tin rằng chỉ cần giữ đất là thắng. Giá vẫn cao, nhưng thanh khoản biến mất. Người có đất thì giàu trên giấy, nhưng không xoay được tiền mặt. Và chỉ khi cần tiền thật, người ta mới nhận ra một sự thật phũ phàng: tài sản chỉ thực sự có giá trị khi nó có thể chuyển hóa thành dòng tiền, hoặc ít nhất là không bào mòn người đang sử dụng nó. Nhà phố hôm nay đang đứng trước một bài kiểm tra tương tự, chỉ khác là lần này không phải vì thị trường bất động sản sụp, mà vì mô hình kinh doanh bên dưới nó đã đổi.

 

Một điều thú vị là nhiều chủ nhà vẫn nói rằng “giá này vẫn có người thuê”. Vâng, đúng, vẫn có người hỏi. Nhưng hỏi không có nghĩa là chốt. Thị trường hiện nay đầy những cuộc trò chuyện dang dở. Người thuê đến xem, tính toán, rồi rút lui rất nhanh. Không phải vì họ không thích mặt bằng, mà vì họ nhìn thấy một tương lai dòng tiền không đủ để thở. Trong khi đó, chủ nhà lại nhìn vào mức giá mua ngày xưa, nhìn sang nhà hàng xóm, nhìn bảng giá môi giới, rồi kết luận rằng mình không thể giảm. Hai bên đều hợp lý theo logic riêng, nhưng lại không gặp nhau ở một điểm duy nhất mà thị trường yêu cầu: hiệu quả sử dụng vốn.

 

Cái nguy hiểm của nghịch lý này nằm ở chỗ nó diễn ra rất êm. Không có cú sập ầm ầm. Không có cảnh bán tháo hàng loạt. Chỉ là từng căn, từng căn, từng mặt tiền bắt đầu trống lâu hơn. Rồi xuống cấp hơn. Rồi bị bỏ quên. Và đến lúc người ta nhận ra thì giá trị thương mại đã bốc hơi một phần đáng kể, dù giá sổ sách vẫn nằm đó như một lời an ủi.

 

Nghịch lý đất vàng vì thế không phải là câu chuyện của thị trường khó hay người dân nghèo đi. Nó là câu chuyện của một sự lệch pha: giá tài sản đi một hướng, dòng tiền kinh doanh đi một hướng khác. Và khi hai hướng này càng ngày càng xa nhau, người ở giữa sẽ là người chịu đau đầu tiên, đó chính là người kinh doanh thuê mặt bằng. Nhưng ngay sau đó, nếu tình trạng này kéo dài, người sở hữu tài sản cũng không thể đứng ngoài cuộc.

 

Và khi dòng tiền không còn đủ để nuôi giá, một câu hỏi khó chịu sẽ xuất hiện: liệu chúng ta đang giữ giá vì giá trị thật, hay chỉ vì không muốn thừa nhận rằng trò chơi đã đổi luật. Câu hỏi này dẫn thẳng chúng ta sang vấn đề tiếp theo, nơi mâu thuẫn không còn nằm ở thị trường, mà nằm ngay trong tư duy của hai phía. Một bên giữ giá để giữ thể diện, một bên buộc phải rời đi để giữ mạng sống tài chính của mình. Và chính xung đột đó đang làm cho phố xá ngày càng im lặng.

 

Nếu phải chọn ra một nguyên nhân khiến nhà phố rơi vào thế bế tắc nhanh nhất, thì đó không phải kinh tế khó, cũng không hẳn là thương mại điện tử, mà là một xung đột tư duy rất âm thầm nhưng cực kỳ nguy hiểm: chủ nhà giữ giá, còn người thuê thì cần sống. Hai nhu cầu này đều chính đáng, nhưng khi đặt cạnh nhau trong bối cảnh mới của thị trường, chúng va vào nhau như hai bánh răng ngược chiều, và kết quả thường là… đứng máy.

 

Chủ nhà nhìn mặt bằng của mình bằng con mắt của tài sản. Họ nhớ giá mua ngày xưa, nhớ thời kỳ vàng son, nhớ những năm mà chỉ cần treo bảng là có người xếp hàng hỏi thuê. Với họ, giảm giá thuê không chỉ là giảm thu nhập, mà còn là thừa nhận rằng tài sản của mình đang kém đi. Nhiều người sợ nhất không phải mất tiền, mà là mất cái cảm giác “nhà tôi vẫn đắt”. Vì thế họ chọn cách an toàn trong suy nghĩ của mình: thà để trống còn hơn hạ giá. Ít nhất trên giấy tờ, họ vẫn đang giữ được danh dự của đất vàng.

 

Nhưng người thuê thì nhìn mặt bằng bằng một lăng kính hoàn toàn khác. Họ không sống bằng ký ức, mà sống bằng dòng tiền mỗi tháng. Họ không quan tâm căn nhà này từng cho thuê bao nhiêu, mà chỉ quan tâm tháng này bán được bao nhiêu đơn, chi phí chi ra bao nhiêu, và cuối cùng còn lại bao nhiêu để nuôi gia đình, nuôi doanh nghiệp. Với họ, mặt bằng không phải là tài sản, mà là một khoản chi phí cố định rất cứng. Và khi chi phí đó vượt quá khả năng chịu đựng, quyết định rút lui không còn là lựa chọn, mà là bản năng sinh tồn.

 

Tôi từng nghe một câu nói rất thật từ một người thuê mặt bằng lâu năm: “Anh không cần mặt bằng đẹp, anh cần mặt bằng sống được.” Câu nói này nghe qua tưởng bình thường, nhưng nếu đặt cạnh tư duy của nhiều chủ nhà, quý vị sẽ thấy hai thế giới khác hẳn nhau. Một bên nói bằng ngôn ngữ của giá trị tài sản. Một bên nói bằng ngôn ngữ của lợi nhuận và dòng tiền. Hai ngôn ngữ đó không sai, chỉ là chúng không còn hiểu nhau trong cùng một bối cảnh thị trường.

 

Lịch sử từng cho thấy kiểu xung đột này không phải là mới. Trong nhiều cuộc khủng hoảng trước đây, từ bất động sản cho tới chứng khoán, luôn có một giai đoạn mà người nắm tài sản không chịu điều chỉnh kỳ vọng, còn người sử dụng tài sản thì buộc phải rời đi. Khi đó, thị trường không sập ngay. Nó chỉ im lặng. Giao dịch ít dần. Thời gian trống kéo dài hơn. Và giá trị sử dụng bốc hơi trước khi giá danh nghĩa kịp điều chỉnh. Nhà phố hôm nay đang đi đúng con đường đó, chỉ là tốc độ chậm hơn và cảm giác đau âm ỉ hơn.

 

Điều trớ trêu là cả hai phía đều nghĩ mình đang hành xử hợp lý. Chủ nhà nói rằng giảm giá sẽ làm mặt bằng bị định giá thấp, ảnh hưởng đến tài sản lâu dài. Người thuê thì nói rằng nếu không giảm chi phí, họ sẽ chết ngay trong vài tháng tới. Và thị trường, như thường lệ, không đứng về bên nào. Thị trường chỉ phản ánh kết quả cuối cùng: mặt bằng trống. Phố im lặng. Dòng tiền rẽ sang hướng khác.

 

Cái chết của xung đột tư duy này không nằm ở việc ai đúng ai sai, mà nằm ở chỗ cả hai đều đang dùng tư duy của quá khứ để giải bài toán của hiện tại. Khi hành vi tiêu dùng đã đổi, khi dòng tiền đã chuyển hướng, thì việc cố giữ nguyên cấu trúc cũ chỉ làm cho khoảng cách giữa hai bên ngày càng xa. Người thuê rời đi để sống sót. Chủ nhà ở lại với một tài sản đẹp nhưng không còn được sử dụng đúng cách.

 

Và khi xung đột này kéo dài, hệ quả tiếp theo sẽ không chỉ dừng ở chuyện trống mặt bằng. Nó sẽ đẩy người kinh doanh vào một vòng xoáy khác, nơi chi phí vận hành ngày càng bóp nghẹt lợi nhuận, dù doanh thu không hẳn là bằng không. Đó là lúc câu chuyện không còn nằm ở giá thuê cao hay thấp, mà nằm ở cấu trúc chi phí đang giết chết khả năng thở của người làm ăn. Chúng ta sẽ nói tiếp về điều đó ngay sau đây.

 

Nếu phải chỉ ra một sát thủ thầm lặng đang bào mòn người kinh doanh nhà phố, thì đó không phải là khách ít đi, mà là cấu trúc chi phí đang âm thầm ăn hết lợi nhuận. Nhìn bề ngoài, nhiều cửa hàng vẫn sáng đèn, vẫn có người ra vào, vẫn bán được hàng. Nhưng bên trong sổ sách, tiền lời bị gặm dần từng tháng, cho đến một ngày người chủ nhận ra mình làm việc nhiều hơn nhưng lại nghèo đi nhanh hơn. Và lúc đó, câu hỏi không còn là “có nên cố thêm không”, mà là “cố thêm thì còn gì để mất”.

Quý vị thử hình dung một mô hình rất quen. Một cửa hàng mặt phố, doanh thu mỗi tháng vài trăm triệu. Nghe thì có vẻ ổn. Nhưng tiền thuê đã nuốt mất gần một nửa. Nhân viên thêm một phần nữa. Điện nước, nguyên liệu, thuế phí, quảng cáo… mỗi thứ một ít, nhưng cộng lại thì không hề ít. Cuối cùng, phần còn lại cho người chủ đôi khi chỉ đủ để tự an ủi rằng “mình vẫn đang kinh doanh”. Đây là lúc người ta rơi vào cái bẫy rất nguy hiểm: bán càng nhiều, mệt càng lớn, nhưng tiền thì không tích lại được bao nhiêu.

 

Điều đáng nói là tiền thuê trong mô hình này không giống các chi phí khác. Nhân sự có thể giảm. Quảng cáo có thể tắt. Nguyên liệu có thể co lại. Nhưng tiền thuê thì đứng đó, rất cứng, rất đều, rất đúng hẹn. Dù tháng đó bán chạy hay bán ế, tiền thuê vẫn phải trả đủ. Và khi một khoản chi phí cố định chiếm tới bốn mươi hay năm mươi phần trăm doanh thu, thì chỉ cần một cú hụt nhẹ về sức mua là toàn bộ mô hình lập tức mất thăng bằng. Không cần khủng hoảng lớn. Chỉ cần vài tháng “không như kỳ vọng” là đủ để người kinh doanh hụt hơi.

 

Lịch sử kinh doanh đã từng chứng kiến rất nhiều mô hình chết không phải vì không có khách, mà vì chi phí cố định quá cao. Từ các nhà hàng sang trọng đến chuỗi bán lẻ mở quá nhanh, bài học lặp đi lặp lại là: khi chi phí cố định lớn hơn khả năng chịu đựng của dòng tiền, thì doanh thu không còn là cứu cánh. Nó chỉ kéo dài thời gian chịu đau. Nhà phố hôm nay đang tái hiện lại bài học đó ở quy mô nhỏ lẻ hơn, nhưng số lượng thì nhiều hơn rất nhiều.

 

Có một ngộ nhận khá phổ biến là “cứ bán được là sống”. Nhưng kinh tế không vận hành bằng cảm giác bán được hay không bán được. Nó vận hành bằng cấu trúc. Một cấu trúc chi phí sai thì càng cố gắng, càng lún sâu. Và đó là lý do vì sao nhiều tiểu thương chọn cách rút lui rất dứt khoát. Không phải họ yếu, mà vì họ nhìn ra rằng tiếp tục ở lại đồng nghĩa với việc tự bào mòn mình mỗi tháng. Rút lui lúc đó không phải là thất bại, mà là một quyết định để bảo toàn phần còn lại.

 

Ở đây, ta bắt đầu thấy một sự phân hóa rất rõ. Những mô hình có chi phí linh hoạt, có thể co giãn theo doanh thu, vẫn trụ được. Những mô hình gánh tiền thuê cao, mặt bằng lớn, nhưng vai trò bán hàng trực tiếp ngày càng mờ nhạt, thì lộ rõ sự mong manh. Và chính sự mong manh này mở ra một câu hỏi lớn hơn, không chỉ dành cho người thuê, mà cho cả người sở hữu nhà phố: nếu tiền thuê đã không còn là thứ nuôi sống mô hình kinh doanh, vậy rốt cuộc ai đang lấy mất doanh thu của phố phường?

Câu trả lời không nằm ở một cửa hàng bên cạnh, cũng không nằm ở một con phố khác. Nó nằm gọn trong chiếc điện thoại mà mỗi người chúng ta cầm trên tay mỗi ngày. Và khi dòng khách đã chuyển từ vỉa hè lên màn hình, thì vai trò của mặt bằng truyền thống buộc phải thay đổi, dù muốn hay không. Chúng ta sẽ đi tiếp vào câu chuyện đó ngay sau đây.

 

Khi nói đến thương mại điện tử, rất nhiều người có một phản xạ gần như bản năng: online đang giết chết mặt bằng. Nghe thì hợp lý, nhưng nếu nhìn kỹ hơn một chút, ta sẽ thấy câu chuyện không đơn giản như vậy. Thương mại điện tử không trực tiếp giết mặt bằng. Nó chỉ làm một việc rất lạnh lùng nhưng rất hiệu quả: đổi vai trò của mặt bằng. Và rất nhiều nhà phố hôm nay đang chết không phải vì xấu, mà vì vẫn cố đóng vai cũ trong một vở diễn đã sang hồi khác.

 

Ngày trước, mặt bằng là vũ khí bán hàng. Khách đi ngang, nhìn biển hiệu, ghé vào, mua rồi đi. Lưu lượng người qua lại chính là dòng khách. Mặt tiền càng đẹp, càng đông, thì khả năng bán được hàng càng cao. Nhưng ngày nay, dòng khách không còn đi trên vỉa hè nhiều như trước. Dòng khách đi trên màn hình. Họ lướt, họ xem, họ so sánh, họ chốt đơn bằng một cú chạm. Và trong hành trình đó, cửa hàng vật lý bị đẩy sang một vai trò mới: nơi để nhìn tận mắt, sờ tận tay, thử cho yên tâm, rồi… về nhà mua online cho rẻ hơn.

 

Quý vị có thể thấy cảnh này diễn ra mỗi ngày. Khách bước vào cửa hàng, hỏi rất kỹ, thử rất lâu, chụp vài tấm hình. Nhân viên tư vấn đầy đủ. Không khí trông vẫn rất chuyên nghiệp. Nhưng cuối ngày, đơn hàng lại chạy về gian hàng online, nơi có mã giảm giá, miễn phí vận chuyển, quà tặng kèm. Cửa hàng trở thành showroom bất đắc dĩ cho chính kênh online của mình, hoặc tệ hơn, cho đối thủ. Và câu hỏi đau đớn nhất bắt đầu xuất hiện: có đáng trả một trăm hay một trăm năm mươi triệu mỗi tháng chỉ để làm nhiệm vụ “cho khách xem thử” hay không?

 

Lịch sử bán lẻ trên thế giới đã đi qua giai đoạn này từ sớm. Ở nhiều thành phố lớn, các thương hiệu từng phủ kín mặt phố đã thu hẹp số lượng cửa hàng, chuyển sang mô hình ít điểm nhưng hiệu quả cao. Mặt bằng không còn dùng để bán đại trà, mà để kể câu chuyện thương hiệu, tạo trải nghiệm, xây dựng niềm tin. Giao dịch thật sự diễn ra ở nơi khác, nơi chi phí thấp hơn và khả năng mở rộng cao hơn. Mặt bằng không chết, nhưng nó không còn là trung tâm của doanh thu như trước.

 

Vấn đề của nhà phố Việt Nam nằm ở chỗ chúng ta đổi vai quá chậm. Giá thuê vẫn được tính như thể mỗi mét mặt tiền còn là một cái máy in tiền. Trong khi thực tế, rất nhiều ngành nghề đã không còn cần mặt tiền để bán, mà chỉ cần mặt tiền để hiện diện. Và hiện diện thì không thể trả giá bằng tiền thuê bán hàng. Hiện diện là chi phí marketing, mà chi phí marketing thì phải được kiểm soát rất chặt. Không ai chi quá tay cho một kênh quảng bá nếu nó không tạo ra hiệu quả tương xứng.

 

Vì thế, thương mại điện tử không giết mặt bằng. Nó chỉ lật ngược vai trò của mặt bằng trong chuỗi tạo giá trị. Mặt bằng từ chỗ là nơi chốt đơn, nay trở thành nơi hỗ trợ cho việc chốt đơn ở nơi khác. Ai hiểu được điều này sớm, họ thu nhỏ diện tích, chuyển vị trí, tối ưu chi phí và vẫn sống khỏe. Ai không hiểu, vẫn giữ mặt bằng lớn, giá cao, vai trò cũ, thì càng cố gắng càng mệt.

 

Và khi vai trò đã đổi, thị trường tự động phân loại lại mặt bằng. Không phải phố nào cũng cần bán hàng. Không phải mặt tiền nào cũng đáng giá như nhau. Có nơi vẫn kín chỗ, thậm chí giá thuê còn tăng. Nhưng phần lớn còn lại bắt đầu lộ ra một sự thật khó chịu: không phải cứ đứng ở trung tâm là đứng đúng chỗ. Và từ đây, chúng ta buộc phải nhìn thị trường nhà phố theo một cách khác, không còn đồng nhất “mặt tiền” với “đất vàng”, mà phải chấp nhận một sự phân tầng rất rõ ràng. Đó chính là câu chuyện chúng ta sẽ tiếp tục ngay sau đây.

 

Sau khi vai trò của mặt bằng đã đổi, thị trường tự động làm một việc rất quen thuộc nhưng nhiều người không muốn nhìn thẳng: nó phân tầng. Và đây là lúc khái niệm “mặt phố nào cũng vàng” bắt đầu rạn nứt. Không phải vì phố xá xấu đi, mà vì giá trị thương mại của từng vị trí không còn giống nhau như trước nữa. Vàng thật thì vẫn vàng, nhưng vàng giả thì bắt đầu lộ màu.

 

Nếu nhìn kỹ, thị trường nhà phố hiện nay có thể chia thành ba tầng rất rõ. Tầng thứ nhất là những tuyến phố biểu tượng, gắn với du lịch, tài chính, thương hiệu lớn. Ở đây, mặt bằng không chỉ để bán hàng, mà để khẳng định vị thế. Các tập đoàn lớn, chuỗi cao cấp thuê mặt bằng không phải vì mỗi ngày bán được bao nhiêu, mà vì không thể không có mặt ở đó. Đó là cuộc chơi của ngân sách marketing dài hạn, của thương hiệu toàn cầu, của chiến lược chứ không phải dòng tiền ngắn hạn. Với họ, tiền thuê là chi phí hình ảnh, không phải chi phí sinh tồn.

 

Tầng thứ hai là các tuyến phố cận trung tâm, từng rất sôi động trong giai đoạn bán lẻ truyền thống. Đây chính là nơi đang đau nhất. Giá thuê vẫn bị neo theo ký ức của thời vàng son, trong khi vai trò thương mại đã suy giảm rõ rệt. Không đủ đẳng cấp để làm phố biểu tượng, nhưng cũng không đủ rẻ để phù hợp với mô hình kinh doanh mới. Nhiều mặt bằng ở tầng này rơi vào trạng thái lơ lửng: không chết hẳn, nhưng cũng không sống khỏe. Người thuê đến rồi đi, biển cho thuê thay đổi liên tục, còn chủ nhà thì bắt đầu mệt mỏi vì chờ đợi.

 

Tầng thứ ba là các tuyến phố dân sinh và bán lẻ phổ thông. Ở đây, những mặt bằng biết điều chỉnh giá, biết linh hoạt công năng, lại sống tương đối ổn. Vì mô hình kinh doanh phù hợp với sức mua địa phương, chi phí thấp hơn, và không cần gánh vai trò biểu tượng. Điều trớ trêu là nhiều nơi trong tầng này lại bị bỏ quên trong các câu chuyện “đất vàng”, dù thực tế dòng tiền của họ đều và thật hơn rất nhiều.

 

Lịch sử thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia đã từng chứng kiến quá trình phân tầng này. Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, thị trường không sụp đổ đồng loạt. Nó chỉ chọn lọc lại. Những vị trí phục vụ đúng nhu cầu mới thì lên ngôi. Những vị trí bám vào hào quang cũ thì bị bỏ lại phía sau, dù vẫn nằm ngay giữa thành phố. Và bài học ở đây rất đơn giản nhưng không dễ chấp nhận: vị trí đẹp không còn là điều kiện đủ. Nó chỉ là điều kiện cần, và chỉ có giá trị khi đi kèm với một vai trò phù hợp.

 

Sai lầm lớn nhất của giai đoạn này là mọi mặt phố đều tự nhận mình là đất vàng. Khi ai cũng vàng, thì cuối cùng vàng thật chỉ còn lại ở vài nơi, còn phần lớn trở thành những khối kim loại sáng màu nhưng không còn giá trị thương mại tương xứng. Thị trường không trừng phạt ai cả. Nó chỉ âm thầm thưởng cho những ai hiểu đúng vị trí của mình trong bức tranh mới, và âm thầm loại bỏ những ai không chịu điều chỉnh.

Và khi sự phân tầng này diễn ra rõ ràng hơn, một vấn đề khác bắt đầu lộ diện. Không chỉ là chuyện vị trí hay giá thuê, mà là những rào cản vô hình đang trói chặt rất nhiều nhà phố, đặc biệt là nhà phố cũ. Những rào cản đến từ pháp lý, từ phòng cháy chữa cháy, và từ chính những hợp đồng thuê đã lỗi thời. Đó là những sợi dây khiến nhiều mặt bằng dù muốn đổi vai cũng không đổi được. Chúng ta sẽ nói tiếp về cái bẫy đó ngay sau đây.

 

Khi nói đến lý do vì sao rất nhiều nhà phố dù nằm ở vị trí không tệ vẫn bỏ trống kéo dài, người ta hay dừng lại ở giá thuê cao. Nhưng nếu nhìn sâu hơn một lớp nữa, quý vị sẽ thấy có những sợi dây vô hình còn siết chặt hơn tiền bạc rất nhiều. Đó là pháp lý, phòng cháy chữa cháy và những hợp đồng thuê đã lỗi thời. Ba thứ này, cộng lại, đang biến không ít nhà phố cũ thành những tài sản khó dùng, dù giá trị trên giấy vẫn rất đẹp.

 

Trước hết là câu chuyện phòng cháy chữa cháy. Những ngôi nhà phố xây từ nhiều năm trước được thiết kế cho sinh hoạt gia đình, không phải cho kinh doanh hiện đại. Cầu thang hẹp, lối thoát hiểm thiếu, hệ thống điện cũ. Khi tiêu chuẩn an toàn ngày càng siết chặt, người thuê đứng trước một bài toán rất lạnh: hoặc bỏ ra vài trăm triệu để cải tạo, hoặc chấp nhận rủi ro bị kiểm tra, bị đình chỉ, thậm chí bị đóng cửa bất ngờ. Với tiểu thương, số tiền đó không chỉ là chi phí, mà là một canh bạc. Và trong bối cảnh kinh doanh bất định, rất ít người sẵn sàng đặt cược.

 

Đối với doanh nghiệp lớn hay chuỗi dịch vụ, vấn đề còn rõ ràng hơn. Họ không chỉ nhìn tiền thuê, mà nhìn cả rủi ro pháp lý. Chỉ cần một mặt bằng không đạt chuẩn, toàn bộ hệ thống vận hành có thể bị ảnh hưởng. Vì thế, nhiều chuỗi sẵn sàng trả giá thuê cao hơn ở những khu mới, được thiết kế chuẩn, còn hơn bước vào một nhà phố cũ với quá nhiều ẩn số. Nhà phố không xấu, nhưng rủi ro của nó thì quá rõ, và rủi ro là thứ đầu tiên bị loại bỏ trong mọi quyết định kinh doanh.

 

Tiếp theo là pháp lý. Không ít nhà phố nằm ở góc đẹp, thậm chí hai hay ba mặt tiền, nhưng lại vướng tranh chấp, giấy tờ chưa hoàn chỉnh, hoặc công năng sử dụng không rõ ràng. Người thuê đến xem, nghe qua thì rất thích, nhưng khi hỏi sâu về hồ sơ, về khả năng đăng ký kinh doanh, về trách nhiệm khi có sự cố, thì câu chuyện bắt đầu mờ đi. Trong một nền kinh tế mà người làm ăn ngày càng thận trọng, sự mập mờ đồng nghĩa với rủi ro. Và rủi ro cao thì dù giá thuê có giảm, người ta vẫn né.

 

Rồi đến hợp đồng thuê, một điểm tưởng nhỏ nhưng lại mang tính quyết định. Nhiều chủ nhà vẫn giữ tư duy cũ: hợp đồng dài hạn, giá cố định, mỗi năm tăng đều. Tư duy này từng rất hợp lý khi doanh thu bán lẻ ổn định, khi khách vẫn đi trên vỉa hè, và khi mặt bằng là trung tâm của mọi giao dịch. Nhưng ngày nay, doanh thu lên xuống theo thuật toán, theo xu hướng mạng xã hội, theo chiến dịch quảng cáo. Dòng tiền biến động mạnh, trong khi chi phí lại đứng im như đá. Người thuê bị kẹt trong một cấu trúc không cho phép họ xoay trở.

Lịch sử kinh doanh cho thấy những mô hình sống sót lâu dài đều có một điểm chung: khả năng chia sẻ rủi ro giữa các bên. Khi một bên giữ mọi lợi thế, bên còn lại sẽ rút lui. Nhà phố cũ hiện nay đang gặp đúng vấn đề đó. Chủ nhà muốn giữ giá, giữ điều khoản, giữ quyền kiểm soát. Người thuê thì cần linh hoạt, cần thử nghiệm, cần không gian để sai và sửa. Hai nhu cầu này va vào nhau, và kết quả quen thuộc lại xuất hiện: mặt bằng trống.

 

Điều trớ trêu là rất nhiều chủ nhà nghĩ rằng chỉ cần giảm giá thuê là xong. Nhưng giảm mười hay hai mươi phần trăm chỉ là thuốc giảm đau. Căn bệnh nằm ở chỗ cấu trúc sử dụng nhà phố đã không còn phù hợp với môi trường kinh doanh mới. Khi pháp lý không rõ, khi tiêu chuẩn an toàn không đáp ứng, khi hợp đồng không cho phép thích ứng, thì dù giá có rẻ hơn, nhà phố vẫn khó tìm được người thuê phù hợp.

Và khi tất cả những bẫy này cùng lúc siết lại, nhà phố cũ bắt đầu rơi vào một vòng luẩn quẩn: khó cho thuê vì rủi ro cao, xuống cấp vì để trống, rồi lại càng khó cho thuê hơn. Đây không phải là vấn đề của một vài cá nhân, mà là dấu hiệu cho thấy thị trường đang cần một sự điều chỉnh lớn hơn, không chỉ từ phía người kinh doanh hay chủ nhà, mà từ cách chúng ta nhìn nhận và quản lý không gian đô thị.

 

Khi đặt tất cả những mảnh ghép lại với nhau, từ dòng tiền, mô hình kinh doanh, vai trò mặt bằng cho đến các rào cản pháp lý, ta bắt đầu thấy bức tranh toàn cảnh. Và bức tranh đó dẫn chúng ta đến câu hỏi cuối cùng: sau tất cả những cuộc tháo chạy, những cánh cửa đóng kín và những tài sản đứng yên, nhà phố sẽ đi về đâu trong giai đoạn tới, và ai sẽ là người còn trụ lại khi cuộc sàng lọc này kết thúc. Chúng ta sẽ cùng khép lại câu chuyện đó ở phần cuối cùng.

 

Sau khi đi qua toàn bộ bức tranh, từ những cánh cửa đóng kín cận Tết, nghịch lý giá cao nhưng tiền cạn, xung đột giữa chủ nhà và người thuê, cho tới sự đổi vai của mặt bằng và những chiếc bẫy pháp lý vô hình, chúng ta buộc phải thừa nhận một sự thật không dễ nghe: đất vàng không còn nằm ở vị trí địa lý, mà nằm ở tư duy dòng tiền. Nói cách khác, cái quý giá nhất không phải là đứng ở đâu, mà là hiểu mình đang đứng trong dòng chảy nào của nền kinh tế.

 

Ngày trước, vị trí gần như quyết định tất cả. Ai nắm được mặt tiền thì nắm được khách. Ai nắm được khách thì nắm được tiền. Nhưng khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển lên màn hình, khi dòng tiền không còn đi bộ trên vỉa hè mà di chuyển bằng thuật toán, thì bất động sản phục vụ cho hành vi cũ sẽ mất dần lợi thế. Không phải vì nó xấu, mà vì nó đang làm sai vai. Một mặt bằng đẹp nhưng không tạo ra dòng tiền phù hợp thì cũng giống như một chiếc xe sang không có xăng. Nhìn thì rất thích, nhưng để đó lâu ngày chỉ thêm nặng gánh.

Lịch sử kinh tế luôn nhắc chúng ta một bài học rất giản dị: tài sản chỉ thực sự có giá trị khi nó phục vụ được một nhu cầu đang tồn tại. Khi nhu cầu đổi, tài sản phải đổi theo. Ai giữ được tư duy cũ trong một môi trường mới sẽ không còn là người cẩn trọng, mà là người chậm thay đổi. Nhà phố cũng vậy. Nó không chết. Nhưng thời kỳ “cứ có mặt tiền là yên tâm” đã khép lại. Giữ nhà phố hôm nay mà không hiểu dòng tiền mới giống như giữ bản đồ cũ trong một thành phố đã đổi đường.

 

Thực tế đã cho thấy, những người trụ lại không phải là những người có vị trí đẹp nhất, mà là những người hiểu rõ mình đang khai thác tài sản để làm gì. Có người thu nhỏ diện tích, chấp nhận rời phố lớn để giảm chi phí và sống khỏe. Có người chuyển vai trò mặt bằng sang trải nghiệm, trưng bày, làm điểm chạm thương hiệu, trong khi doanh thu chính đến từ kênh số. Có người biến nhà phố thành văn phòng dịch vụ, phòng khám, studio, không gian cá nhân hóa, những mô hình ít phụ thuộc vào lưu lượng người đi ngang nhưng tạo dòng tiền đều. Điểm chung của họ không phải là vị trí, mà là khả năng thích ứng.

 

Với người sở hữu nhà phố, bài toán lúc này không còn là giữ giá bao nhiêu, mà là tài sản đó đang phục vụ dòng tiền nào. Giữ giá cao nhưng để trống không phải là chiến thắng, mà là một hình thức tự bào mòn rất chậm. Giá trị sổ đỏ có thể vẫn đẹp, nhưng giá trị thương mại thì đang lặng lẽ hao mòn từng tháng. Còn với người kinh doanh, bài học cũng không kém phần cay đắng: mặt tiền không còn là bùa hộ mệnh. Nếu không tối ưu chi phí, không kết hợp online, không hiểu mình đang bán cái gì và bán cho ai, thì đứng ở phố lớn hay phố nhỏ chỉ khác nhau ở tốc độ kiệt sức.

 

Khi nhìn rộng ra, những gì đang diễn ra trên các tuyến phố đất vàng cuối năm hai nghìn không trăm hai mươi lăm không phải là một tai nạn ngắn hạn. Nó là một cuộc sàng lọc lạnh lùng nhưng cần thiết. Sau cơn đau này, thị trường sẽ thực tế hơn. Giá trị sẽ không còn nằm ở danh xưng “đất vàng”, mà nằm ở khả năng tạo ra dòng tiền bền vững. Những tài sản phục vụ đúng dòng tiền mới sẽ đi lên. Phần còn lại buộc phải điều chỉnh, hoặc bị bỏ lại phía sau.

 

Trên kênh Nghĩa Economic, tôi luôn tin rằng kinh tế không dành cho người chạy nhanh, mà dành cho người hiểu đúng và đi bền. Câu chuyện nhà phố hôm nay cũng vậy. Nó không phải để làm quý vị bi quan, mà để nhắc chúng ta nhìn thẳng vào thực tế, đặt lại câu hỏi, và ra quyết định tỉnh táo hơn với tài sản và việc kinh doanh của mình. Trong kỷ nguyên mới, đất vàng không nằm ở vị trí đẹp nhất, mà nằm ở tư duy dòng tiền đúng nhất.